ซื้อบ้านไว้ปล่อยเช่า เช่าอยู่ไปก่อนไม่ต้องเป็นหนี้ก้อนโตหลายสิบปี เป็นทางเลือกที่หลาย ๆ คนเลือกใช้เพื่อให้มีสภาพคล่องทางการเงินมากที่สุด แต่ปัญหาก็มักมาเกิดตอนที่คนปล่อยเช่าเก็บค่าเช่าไม่ได้ เพราะคนเช่าไม่มีเงินจ่าย หากสามารถพูดคุยตกลงกันได้ และหามาจ่ายภายหลังปัญหาก็คงจบลงได้ด้วยดี แต่เจ้าของบางคนไม่คิดอย่างนั้น กลับใช้วิธีล๊อกกุญแจไม่ใช้ผู้เช่าสามารถเข้าที่พักได้ เพราะถือว่าตนเองมีสิทธิในทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าอยู่แล้ว แค่ล็อกกุญแจจะมีความผิดได้อย่าง
JusThat จึงมาไขข้อข้องใจให้ทุกคนในบทความนี้ ว่าแท้จริงแล้วการปล่อยเช่า เช่าอยู่ เมื่อเก็บค่าเช่าไม่ได้แล้วล็อกกุญแจห้องเช่า บ้านเช่า คอนโดให้เช่า อาคารให้เช่านั้นสามารถทำได้ไหม ถ้าทำไม่ได้จะมีความผิดอย่างไร ผู้เสียหายสามารถเรียกร้องอะไรได้บ้าง JusThat รวบรวมคำตอบไว้ให้คุณในบทความนี้แล้ว
ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจเรื่องของกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองกันก่อน ว่าเวลาที่มีการเช่าห้อง เช่าบ้าน เช่าอาคารต่าง ๆ กรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองจะเป็นของใคร
สิทธิครอบครอง คือ สิทธิในการใช้สอยทรัพย์สิน ยึดถือเอาไว้กับตัว และเป็นสิทธิที่ใหญ่รองจากกรรมสิทธิ์ ก็คือมีสิทธิใช้ มีสิทธิอยู่ มีสิทธิห้ามคนอื่นเข้ามาแต่ไม่ใช่เจ้าของ และจะมีสิทธิทำอะไรในทรัพย์สินนั้นบ้างนอกการการครอบครองก็ขึ้นอยู่กับสัญญาที่ตกลงกัน
ดังนั้น การปล่อยเช่า เช่าอยู่ ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในบ้าน คอนโด ห้อง อาคารที่ปล่อยเช่าคือเจ้าของที่มีชื่อในโฉนด เมื่อเจ้าของมอบสิทธิครอบครองให้กับผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าจึงได้สิทธิครอบครองสถานที่ตามสัญญา และระหว่างที่สัญญายังไม่สิ้นสุด เจ้าของจะทำอะไรกับทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าไม่ได้ ล็อกกุญแจไม่ได้ ไขกุญแจเข้าไปก็ไม่ได้ เพราะเป็นการรบกวนสิทธิครอบครองของผู้เช่านั่นเอง
หากเจ้าของต้องการที่จะเข้าไปในสถานที่ดังกล่าว หรือทำอะไรกับทรัพย์สินที่ผู้เช่าครอบครองอยู่ก็จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้เช่าก่อน หรือรอให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงก่อนจึงจะทำได้
สำหรับการบอกเลิกสัญญา เราต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 560 สำหรับการเช่าแบบรายวัน รายสัปดาห์ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที
แต่ถ้าเช่าเป็นรายเดือน ราย 2 เดือน ราย 6 เดือน หรือรายปี ที่มีระยะเวลาการจ่ายเงินมากกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้นะ ต้องแจ้งให้ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าที่ค้างอยู่ก่อน โดยให้ระยะเวลาอย่างน้อย 15 วัน จากนั้นจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
มาตรา 560 ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน
แต่สัญญาปล่อยเช่า เช่าอยู่นั้น คู่สัญญาสามารถตกลงยกเว้นบทบัญญัติมาตรา 560 ได้ เพราะมาตรา 560 วรรค 2 ไม่ใช่กฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ดังนั้น สัญญาที่ระบุไว้ว่า หากผู้เช่าทำผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันที หรือให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าครอบครองสถานที่ได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกล่าวล่วงหน้า ข้อตกลงนี้จึงไม่ตกเป็นโมฆะและใช้บังคับได้ตามกฎหมาย
มาตรา 151 การใดเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัติของกฎหมาย ถ้ามิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นไม่เป็นโมฆะ
เมื่อมีการบอกเลิกสัญญากันอย่างถูกต้องและสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ผู้เช่าก็จะไม่มีสิทธิครอบครองสถานที่อีกต่อไป การล็อกกุญแจในกรณีนี้จึงไม่มีความผิดตามกฎหมาย
คดีอาญาฐานบุกรุก
กรณีที่เจ้าของไปทุบประตู ด่าทอ ล็อกกุญแจ ขับไล่ผู้เช่าออกจากที่พักอาศัยเพราะผู้เช่าค้างค่าเช่า ทั้งที่สัญญายังไม่สิ้นสุด ไม่มีการบอกเลิกสัญญาที่ถูกต้อง ไม่มีการระบุไว้ว่าให้สิทธิเจ้าผู้ให้เช่าเข้าครอบครองสถานที่ได้ทันที แบบนี้ผู้ให้เช่าจะมีความผิดในข้อหาบุกรุก ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362
มาตรา 362 “ผู้ใดเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเพื่อครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมดหรือแต่บางส่วน หรือเข้าไปกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของ โทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ”
ซึ่งความผิดฐานบุกรุกแค่เข้าไปในสถานที่นั้น ๆ ยังไม่ต้องมีการครอบครองก็ถือว่ามีความผิดแล้ว เพราะการครอบครองเป็นเพียงผลของการบุกรุก และความผิดฐานบุกรุก ตามมาตรา 362 เป็นความผิดที่ยอมความได้ หากผู้เช่าต้องการดำเนินคดีอาญาจะต้องรีบดำเนินการภายใน 3 เดือน
แต่ถ้าเจ้าของเข้าไปและใช้กำลังทำร้าย ข่มขู่ ยกพวกไปบุกรุก มีอาวุธไปด้วย เช่น มีดหรือปืน หรือบุกรุกในเวลากลางคืน โทษที่ได้รับก็จะหนักขึ้นไปอีกและไม่สามารถยอมความได้ มีอายุความ 10 ปี โดยมีโทษจำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
มาตรา 365 ถ้าการกระทำความผิดตามมาตรา 362 มาตรา 363 หรือมาตรา 364 ได้กระทำ
(1) โดยใช้กำลังประทุษร้าย หรือขู่เข็ญว่าจะใช้กำลังประทุษร้าย
(2) โดยมีอาวุธหรือโดยร่วมกระทำความผิดด้วยกันตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป หรือ
(3) ในเวลากลางคืน
ผู้กระทำต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
คดีแพ่ง ความรับผิดฐานละเมิด
การผิดนัดจ่ายค่าเช่า หรือผู้เช่าทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องทำตามขั้นตอนของกฎหมาย โดยสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ หรือส่งโนติสเรียกเงินค่าเช่าที่ค้างชำระ เรียกค่าเสียหาย ตลอดจนฟ้องขับไล่ได้ แต่เมื่อไม่ทำตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย นอกจากผู้เช่าจะสามารถดำเนินคดีอาญากับผู้ให้เช่าได้แล้ว ยังสามารถฟ้องคดีแพ่งต่อศาล เพื่อเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากการละเมิด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 ได้อีกด้วย
มาตรา 420 ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อ ทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงแก่ชีวิตก็ดี แก่ร่างกายก็ดี อนามัยก็ดี เสรีภาพก็ดี ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดก็ดี ท่านว่าผู้นั้นทำละเมิดจำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น
รู้หรือไม่?! ยื่นฟ้องต่อศาลโดยตรงได้ จะทำให้เรื่องถึงชั้นศาลได้เร็วขึ้น
JusThat ค่าบริการปรึกษาเริ่มต้น 1,500 บาท บริการส่งฟ้องทั้งคดีแพ่งและอาญา
รู้ไว้ใช่ว่า เงินประกันชีวิตไม่ใช่มรดก ไม่ตกทอดสู่ทายาท ตั้งแต่คลอดออกมาและอยู่รอดเป็นทารก คนคนนั้นจะมีสภาพเป็นบุคคล เมื่อมีสภาพบุคคลแล้วจะมีกองทรัพย์
พยานหมาย ทำอย่างไรเมื่อได้รับหมายให้ไปเป็นพยานศาล อย่าเพิ่งตกใจ ถ้าคุณได้รับหมายเรียกให้ไปเป็นพยานศาล JusThat ได้นำข้อมูล หลักการปฏิบัติตัวในฐานะพยานศ
รับช่วงสิทธิ คืออะไร รับช่วงสิทธิ คืออะไร มีความสัมพันระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้อย่างไร JusThat จะพาไปหาคำตอบและทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กันในบทความนี้เลย
Bangkok, Thailand
Line @justhatapp
Bangkok, Thailand
Line @justhatapp
