1

JusThat

ปล่อยเช่า เช่าอยู่
แบบไหนเข้าข่ายผิดกฎหมาย

คอนโด ทาวเฮ้าส์ บ้านเดี่ยว ใคร ๆ ก็อยากอยู่หรือครอบครอง การซื้ออสังหา ฯ เพื่อปล่อยเช่า หรือการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้วแต่ไม่ได้ใช้งานจึงได้รับความนิยมมากขึ้นตามความต้องการของผู้เช่าที่ต้องการความเป็นส่วนตัวแต่ยังไม่สะดวกซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ดังนั้นการเช่าอยู่ก็เป็นทางเลือกหนึ่ง และการปล่อยเช่าก็สามารถสร้างรายได้เสริมให้กับผู้ปล่อยเช่าเช่นเดียวกัน

แต่ถ้าคุณกำลังปล่อยเช่าและทำแบบนี้ก็มีความเสี่ยงที่จะทำผิดกฎหมายได้ หาก….

  • ปล่อยเช่ารายวัน รายสัปดาห์ โดยเปิดให้เช่ามากกว่า 4 ห้อง หรือเกิน 20 คนขึ้นไป หรือทำผิดกฎของนิติบุคคลที่ห้ามปล่อยเช่าในลักษณะนี้
  • ให้คนต่างชาติเช่าแต่ไม่แจ้ง กองตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง
  • เก็บเงินประกันเกิน 3 เดือน โดยเป็นการเก็บรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 90 วัน
  • เพิ่มค่าเช่าก่อนจะหมดสัญญา รวมถึงค่าน้ำค่าไฟ หรือค่าอื่น ๆ ก่อนจะหมดสัญญา
  • เก็บค่าน้ำ ค่าไฟแพงเกินจริง
  • ล็อคบ้านของผู้เช่าเวลาไม่มีจ่าย กรณีนี้เข้าข่ายบุกรุก และทำผิดกฎหมายชัดเจน
  • ยกเลิกสัญญาโดยไม่มีเหตุผลที่ดี เช่น ผู้เช่าไม่เคยผิดนัดชำระ หรือยังเช่าอยู่ไม่ถึงครึ่งนึงของระยะเวลาในสัญญา หรือไม่มีการบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสืออย่างน้อย 30 วัน
  • หักเงินค่ามัดจำหรือเรียกเก็บเงินเพิ่ม เช่น คิดค่าเสื่อมของข้าวของเครื่องใช้ หรือจากความเสียหายที่เป็นเหตุสุดวิสัย 
  •  

แต่หากทำถูกต้องอยู่แล้วก็จะมีรายได้ตรงนี้เพิ่มขึ้นอย่างสบายใจ คนเช่าได้ที่พักถูกใจ คนปล่อยเช่าก็สบายใจไม่ต้องกังวลว่าจะมีความผิดหรือถูกดำเนินคดีทีหลัง

ปล่อยเช่า เช่าอยู่
โดนเอาเปรียบทำยังไงดี

ทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่า ต่างก็อยากได้ความสบายใจ คนเช่าอยากได้ที่อยู่ที่ถูกใจ คนให้เช่าก็อยากได้รายได้จากการปล่อยเช่า แต่หลายครั้งก็มีเหตุการณ์ที่ทำให้ผู้เช่าผิดนัดหาเงินมาจ่ายไม่ได้ ซึ่งอาจเกิดจากการขาดสภาพคล่องทางการเงิน ทำให้…

  • จ่ายค่าเช่าล่าช้า
  • จ่ายค่าเช่าไม่ครบถ้วน
  • จ่ายค่าเช่าผิดรูปแบบหรือผิดวิธีการที่ตกลงกัน
  • ไม่จ่ายค่าเช่าเลย

ไม่ว่าจะผิดนัดเพราะอะไร อย่างไร ก็สร้างความเสียหายและความไม่สบายใจให้ผู้ปล่อยเช่าได้ แต่จะประจานลงสื่อโซเชี่ยลก็ไม่ใช่ทางเลือกที่ดีแน่ ดังนั้นจึงควรดำเนินการตามกรอบที่กฎหมายอนุญาตให้ทำได้  

  • เรียกร้องให้ผู้เช่าจ่ายค่าเช่า เช่น ส่งหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าเป็นลายลักษณ์อักษรทางไปรษณีย์ลงทะเบียน หรือส่งอีเมล
  • เรียกดอกเบี้ยผิดนัด ถ้ามีการตกลงกันไว้ว่าจะจ่ายเท่าไหร่ก็เรียกตามนั้นแต่ไม่ควรสูงเกินความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง แต่ถ้าไม่มีการตกลงกันไว้ก่อนจะเรียกได้ 5% ต่อปีจากเงินต้นที่ผิดนัดในงวดนั้นเท่านั้น
  • เรียกค่าปรับ แต่หากสูงเกินความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจริง ศาลอาจมีอำนาจสั่งให้ลดลงได้
  • เรียกค่าเสียหาย ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้รับความเสียหายอย่างอื่นมากกว่าที่เงินค่าดอกเบี้ยผิดนัด หรือค่าปรับจะสามารถเยียวยาได้ โดยจะต้องมีหลักฐานและสามารถพิสูจน์ให้ได้ว่าเกิดความเสียหายอย่างไรและเท่าใด
  • ริบเงินประกันการเช่า ถ้าตกลงกันให้เงินประกันนั้นเป็นหลักประกันและสามารถเรียกให้ผู้เช่าวางเงินประกันเพิ่มเติมให้ครบตามจำนวนเดิมที่ตกลงกันแทนที่เงินที่ริบนั้นได้ด้วย
  • บอกเลิกสัญญาเช่า 
  • ฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้เช่า

และอย่าขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่า กักขัง หรือทำร้ายร่างกายและทำลายทรัพย์สินของผู้เช่าเด็ดขาด

เพราะอาจมีความผิดอาญา เช่น ความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ ฐานบุกรุก เป็นต้น หากต้องการตัดน้ำ ตัดไฟ จะทำได้ในกรณีที่สัญญาสิ้นสุดลงอย่างถูกต้องแล้วเท่านั้นแม้ว่าจะมีการยินยอมไว้ในสัญญาเช่าล่วงหน้าแล้วก็ตาม

ปล่อยเช่า เช่าอยู่
ฟ้องเรียกร้องอะไรได้บ้าง

ทวงถามแล้ว แต่ไม่มีความคืบหน้า ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย หรือบอกเลิกสัญญาแล้วแต่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก ให้เตรียมหลักฐาน เช่น สัญญาเช่า หนังสือบอกเลิกสัญญา หลักฐานการรับชำระ หลักฐานการออกใบเสร็จ

  • ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ผิดนัด
  • ฟ้องเรียกค่าดอกเบี้ยผิดนัด
  • ฟ้องเรียกค่าปรับ ค่าเสียหาย (ถ้ามี) 
  • ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่า

หากศาลมีคำพิพากษาแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ยอมจ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการบังคับคดี เช่น การสืบทรัพย์ การยึดทรัพย์ และขายทอดตลาด

แต่หากผู้เช่าได้รับความเดือดร้อน เสียหายจากผู้ให้เช่า สามารถร้องเรียนสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผ่านหมายเลข 1166 หรือร้องทุกข์ออนไลน์ในเว็บไซต์ของ สคบ.โดยตรง และ สคบ. ยังสามารถดำเนินการฟ้องคดีแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือแต่งตั้งทนายความเพื่อฟ้องศาลโดยตรงก็สามารถทำได้เช่นกัน

รู้หรือไม่?! คดีแบบนี้ฟ้องศาลด้วยตัวเองได้ ไม่ต้องจ้างทนาย!
JusThat บริการฟ้องด้วยตัวเอง 
ค่าบริการปรึกษาเริ่มต้น 1,500 บาท 
ประหยัดค่าทนายความได้หลายหมื่นบาท

  1. แอดไลน์ @justhatapp
  2. เช็คโอกาสชนะและค่าใช้จ่าย
  3. หากต้องการ ส่งฟ้องได้ทันที
Line-Chat-Portrait

ปล่อยเช่า เช่าอยู่
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

1. ยกเลิกสัญญาไม่ถูกต้อง หรือไม่ยอมจ่ายค่าเช่า ผิดสัญญาทางแพ่ง

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 559 – 560 มีข้อกำหนดการจ่ายค่าเช่า และบอกเลิกสัญญาเช่าเอาไว้ ดังนั้นหากฝ่ายใดละเมิดก็อาจถูกฟ้องจนต้องขึ้นศาลได้

มาตรา 559 ระบุไว้ว่า ถ้าไม่มีกำหนดโดยสัญญาหรือจารีตประเพณีว่าจะชำระค่าเช่าเวลาใด  ให้ชำระเมื่อสิ้นระยะเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ทุกคราวไป ถ้าเช่าเป็นรายปีก็ชำระเมื่อสิ้นปี เช่าเป็นรายเดือนก็ชำระเมื่อสิ้นเดือน

มาตรา 560 ระบุไว้ว่า ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีก็ได้ แต่ถ้าส่งค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือมีระยะเวลายาวกว่ารายเดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าให้ชำระค่าเช่าและไม่น้อยกว่า 15 วัน

แปลว่าถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า สามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีกรณีจ่ายกันเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ แต่ถ้าจ่ายเป็นรายเดือน  ราย 2 เดือน ราย 3 เดือน หรือรายปี จะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้ ยกเว้นตกลงกันไว้ให้บอกเลิกได้ทันทีก็สามารถออกหนังสือบอกเลิกสัญญาได้เลย ซึ่งเป็นการยกเว้นมาตรา 560 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

2. เอาเปรียบผู้เช่า มีความผิดตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 

ซึ่งจะผิดข้อใดบ้างต้องดูเป็นรายกรณีไป เช่น เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินจริง เก็บเงินจากการเสียหายหรือเสื่อมสภาพตามการใช้งาน เป็นต้น

3. ปล่อยเช่าให้คนต่างชาติ ต้องรีบรายงานกองตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง

ตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา 38 ระบุไว้ว่า เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทําการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้น ตั้งอยู่ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทําการตรวจคนเข้า เมืองตั้งอยู่ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตํารวจ ณ สถานีตํารวจท้องที่นั้น 

ในกรณีที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัยตามวรรคหนึ่งตั้งอยู่ ในเขตท้องที่กรุงเทพมหานคร ให้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กองตรวจคนเข้าเมือง

หากไม่ปฏิบัติตามจะมีความผิดตามพรบ. คนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา 77 ผู้ใดไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38 ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรม ต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ 2,000 – 10,000 บาท

JusThat – รู้โอกาสแพ้ชนะ
ฟ้องแล้วคุ้ม? ภายใน 5 นาที

Bangkok, Thailand
Line @justhatapp

1

Bangkok, Thailand 
Line @justhatapp