การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง ที่มักจะเกิดปัญหาส่งมอบที่ดินไม่ครบจำนวน จ่ายเงินมัดจำไปแล้วเจ้าของที่ดินคนเดิมไม่ยอมส่งมอบที่ดินตามกำหนด จนเกิดเป็นข้อพิพาทระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขาย กลายเป็นคดีความขึ้นโรงขึ้นศาลกันตามที่เราได้เคยเห็นตัวอย่างกันมาบ้างแล้ว
และในบทความนี้ JusThat จะอธิบายเกี่ยวกับเรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โดยมีการตกลงจำนวนที่ดินกันไว้อย่างชัดเจน แต่เมื่อจะส่งมอบหรือทำรังวัดแล้วพบว่าที่ดินที่จะซื้อจะขายนั้นมีไม่ครบตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา กรณีนี้ผู้จะซื้อจะสามารถทำอะไรได้บ้าง บอกเลิกสัญญาและไม่รับที่ดินทั้งหมดพร้อมเรียกเงินมัดจำคืนได้ไหม หรือจะต้องรับที่ดินนั้นไว้และจ่ายเงินไปตามส่วนที่ได้รับที่ดินจริง บทความนี้มีคำตอบ
ถ้าปรากฎว่าที่ดินที่จะมีการส่งมอบกันน้อยกว่าจำนวนที่ตกลงไว้ เช่น ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำนวน 20 ไร่ แต่ทำการวัดที่ดินแล้วพบว่ามีที่ดินเพียง 18 ไร่ และผู้จะขายก็ยืนยันว่าจะส่งมอบให้แค่นั้นในราคาเดิม แบบนี้ผู้จะซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาและไม่รับเอาที่ดินนั้นไว้ก็ได้ เพราะเป็นกรณีผู้จะขายต้องการส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่องเกินกว่า 5% (ขาดเกิน 1 ไร่) และเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้จะซื้อสามารถเรียกเงินมัดจำคืน และเรียกเบี้ยปรับจากอีกฝ่ายได้ด้วย ถ้ามีการกำหนดเบี้ยปรับไว้ในสัญญา
แต่ถ้าทั้งสองฝ่ายสามารถเจรจาลดราคาลงจากเดิมได้ เช่น ตกลงราคากันไว้ 20 ล้าน แต่ที่ดินขาดไป 2 ไร่ และผู้จะขายยินยอมลดราคาให้เหลือ 18 ล้าน ถ้าผู้จะซื้อพอใจก็สามารถรับที่ดินนี้ไว้ และจ่ายเงินไปตามส่วนที่รับมาจำนวน 18 ล้านให้ผู้จะขายก็ได้เช่นกัน
มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก
ถ้าเป็นกรณีผู้จะขายส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่องน้อยกว่าร้อยละ 5 เช่น ตกลงราคาที่ดินไว้เป็นเงิน 20 ล้านบาท จำนวน 20 ไร่ เฉลี่ยแล้วได้ไร่ละ 1 ล้านบาท แต่ปรากฎว่าที่ดินที่จะส่งมอบกันจริง ๆ มีเพียง 19 ไร่ 2 งาน ยังขาดไปอีก 2 งาน คิดเป็น 2.5% ของจำนวนที่ดินทั้งหมด แบบนี้กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อจำเป็นต้องรับที่ดินนั้นไว้และจ่ายเงินค่าที่ดินไปตามส่วนที่ได้รับ คือ 19.5 ล้านบาทนั่นเอง
แต่ถ้าที่ดินนั้นมีความสำคัญมาก ๆ จนถึงขนาดที่ว่าผู้ซื้อจะไม่ซื้อและไม่ทำสัญญาแน่นอน ถ้ารู้มาก่อนว่าที่ดินนั้นมีบริเวณน้อยกว่าที่ตกลงกันไว้ แบบกฎหมายยังเปิดช่องให้ผู้ซื้อสามารถบอกปัดไม่รับ ไม่จ่ายเงิน และบอกเลิกสัญญาได้เช่นเดียวกัน
มาตรา 466 วรรคสอง อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น
ผู้จะขายส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่องเกินร้อยละ 5
ผู้จะขายส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่องน้อยกว่าร้อยละ 5
จะเห็นได้ว่า?! คดีลักษณะนี้มีความซับซ้อน
เราแนะนำให้เลือกใช้ทนายความที่มีประสบการณ์
หมดกังวลปัญหาทนายความทิ้งคดี
เช็คค่าใช้จ่ายได้ตั้งแต่ต้นจนจบโดย JusThat
รู้ไว้ใช่ว่า เงินประกันชีวิตไม่ใช่มรดก ไม่ตกทอดสู่ทายาท ตั้งแต่คลอดออกมาและอยู่รอดเป็นทารก คนคนนั้นจะมีสภาพเป็นบุคคล เมื่อมีสภาพบุคคลแล้วจะมีกองทรัพย์
พยานหมาย ทำอย่างไรเมื่อได้รับหมายให้ไปเป็นพยานศาล อย่าเพิ่งตกใจ ถ้าคุณได้รับหมายเรียกให้ไปเป็นพยานศาล JusThat ได้นำข้อมูล หลักการปฏิบัติตัวในฐานะพยานศ
รับช่วงสิทธิ คืออะไร รับช่วงสิทธิ คืออะไร มีความสัมพันระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้อย่างไร JusThat จะพาไปหาคำตอบและทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กันในบทความนี้เลย
Bangkok, Thailand
Line @justhatapp
Bangkok, Thailand
Line @justhatapp
