สัญญาขายฝากที่ดินเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินที่อยู่ระหว่างการซื้อขายและการกู้ยืม เพราะการซื้อขายในสัญญาขายฝากยังให้สิทธิ์ผู้ขายฝากไถ่ถอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินคืนได้ ด้วยการชำระหนี้เงินภายในกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกัน ซึ่งการขายฝากที่ดิน อสังหาริมทรัพย์จะกำหนดระยะเวลาขายฝากได้ต่ำสุด 1 ปี และสูงสุด 10 ปี เมื่อชำระหนี้ภายในกำหนดก็จะเป็นการไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นให้ตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากเหมือนเดิม แต่ถ้าไม่ไถ่ถอน(ไม่ชำระหนี้)และไม่มีการขยายระยะเวลาขายฝาก เมื่อพ้นกำหนดแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากแบบเบ็ดเสร็จเด็ดขาดทันที
ทำให้มีเจ้าหนี้หัวใสบางกลุ่ม ทำตัวให้ยุ่ง ไม่ว่างไปพบลูกหนี้ หายตัวตามหาไม่พบ ในระหว่างช่วงเวลาที่ลูกหนี้จะต้องมาไถ่ถอนที่ดินคืน เพื่อให้ลูกหนี้ตกเป็นผู้ผิดนัด และไม่สามารถมาไถ่ถอนที่ดินได้อีกในอนาคต เพราะที่ดินในสัญญาขายฝากที่ดินนั้นได้ตกเป็นของเจ้าหนี้(ผู้ซื้อฝาก)แบบเบ็ดเสร็จเด็ดขาดไปแล้ว
ตามที่เกริ่นไปในข้างต้น ว่าจะมีเจ้าหนี้หัวใส่บางกลุ่มหายตัวได้ในช่วงเวลาไถ่ถอน เพื่อให้ลูกหนี้ตกเป็นผู้ผิดนัด JusThat จึงจะมาแนะนำวิธีการไถ่ถอนที่ดินในสัญญาขายฝากที่ดินคืน กรณีลูกหนี้(ผู้ขายฝาก)ติดต่อเจ้าหนี้(ผู้ซื้อฝาก)ไม่ได้ ไปหาไม่เจอ เจอแล้วแต่ไม่ยอมรับเงิน หรืออื่น ๆ ที่ทำให้เกิดเหตุขัดข้องในการไถ่ถอนที่ดิน ซึ่งไม่ใช่ความผิดจากฝ่ายลูกหนี้ กรณีแบบนี้ลูกหนี้ซึ่งเป็นผู้ขายฝากที่ดิน จะต้องทำยังไง เรามาอ่านไปพร้อม ๆ กันในบทความนี้เลย
ผู้ขายฝาก(ลูกหนี้)ติดต่อผู้ซื้อฝาก(เจ้าหนี้)ไม่ได้ ให้ผู้ขายฝากนำเงินไปวางเพื่อไถ่ถอนที่ดินในสัญญาขายฝากที่ดินได้เลย ณ สำนักงานที่ดินที่เคยจดทะเบียนขายฝากกันไว้ได้เลย โดยเจ้าพนักงานที่ดินจะมีคำสั่งรับวางเงินค่าสินไถ่ไว้และเรียกให้ผู้รับซื้อฝากมารับเงืน และนำโฉนดมาคืนให้กับผู้ขายฝากด้วย
ผู้ซื้อฝาก(เจ้าหนี้)ไม่มารับเงิน ผู้ขายฝาก(ลูกหนี้)จะขอออกโฉนดใหม่ได้ไหม กรณีผู้ขายฝากวางเงินสินไถ่ที่ดินในสัญญาขายฝาก ณ สำนักงานที่ดินภายในกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนเรียบร้อยแล้ว แต่ผู้ซื้อฝากไม่มารับเงิน ไม่นำโฉนดที่ดินมาคืนและไม่ติดต่อไม่แจ้งเหตุขัดข้อง เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลา 30 วันนับตั้งแต่วันที่ผู้ซื้อฝากได้รับแจ้งให้มา หรือถือว่าได้รับแจ้ง กรณีนี้เจ้าพนักงานที่ดินจะสามารถออกโฉนดใหม่(ไปแทนโฉนดเดิม)ให้กับผู้ขายฝาก และจดทะเบียนไถ่ถอนที่ดินให้กับผู้ขายฝากได้เลย พร้อมกับเพิกถอนโฉนดที่ดินฉบับเดิมให้ด้วย ตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2566 ข้อ 3
ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2566 อ่านระเบียบฉบับเต็ม
พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
มาตรา 7 การขายฝาก ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ
ในการจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนให้ชัดเจนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย
มาตรา 18 ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กำหนดในพระราชบัญญัตินี้ โดยอาจชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝาก หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้น โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้
ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ไม่ว่าด้วยเหตุใดอันมิใช่เป็นความผิดของผู้ขายฝาก ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้นได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่หรือนับแต่วันที่เหตุที่ทำให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลง แล้วแต่กรณี และให้ถือว่าผู้ขายฝากได้ไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากตามกำหนดเวลาไถ่แล้วให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ แล้วแต่กรณี
ในกรณีที่ได้วางทรัพย์ตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ให้เจ้าพนักงานของสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน แล้วแต่กรณี มีหน้าที่แจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้ผู้ซื้อฝากทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลัน โดยผู้ขายฝากไม่ต้องปฏิบัติตามมาตรา 333 วรรคสาม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
มาตรา 152 การใดมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ การนั้นเป็นโมฆะ
หากคดีมีความซับซ้อน
เราแนะนำให้เลือกใช้ทนายความที่มีประสบการณ์
หมดกังวลปัญหาทนายความทิ้งคดี
เช็คค่าใช้จ่ายได้ตั้งแต่ต้นจนจบโดย JusThat
รู้ไว้ใช่ว่า เงินประกันชีวิตไม่ใช่มรดก ไม่ตกทอดสู่ทายาท ตั้งแต่คลอดออกมาและอยู่รอดเป็นทารก คนคนนั้นจะมีสภาพเป็นบุคคล เมื่อมีสภาพบุคคลแล้วจะมีกองทรัพย์
พยานหมาย ทำอย่างไรเมื่อได้รับหมายให้ไปเป็นพยานศาล อย่าเพิ่งตกใจ ถ้าคุณได้รับหมายเรียกให้ไปเป็นพยานศาล JusThat ได้นำข้อมูล หลักการปฏิบัติตัวในฐานะพยานศ
รับช่วงสิทธิ คืออะไร รับช่วงสิทธิ คืออะไร มีความสัมพันระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้อย่างไร JusThat จะพาไปหาคำตอบและทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กันในบทความนี้เลย
Bangkok, Thailand
Line @justhatapp
Bangkok, Thailand
Line @justhatapp
