เจอบ้านถูกใจ คอนโดวิวดีเดินทางสะดวกเป็นใครก็อยากเช่านาน ๆ ส่วนเจ้าของเองก็คงอยากปล่อยเช่าให้คนเดิมไปนาน ๆ เพราะเปลี่ยนทีก็ต้องรีโนเวทใหม่ที หักลบไปแล้วอาจไม่คุ้มกับค่าเช่าที่ได้มา หลายคนเลยเลือกทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี เช่น 5 ปี 10 ปี 30 ปี หรือทำสัญญาต่อกันครั้งละ 3 ปีเพื่อการันตีว่าจะได้เช่าไปนาน ๆ และคนให้เช่าก็อุ่นใจว่าจะได้ค่าเช่าไปนาน ๆ เหมือนกัน
ได้หนังสือสัญญาเช่ามาไว้ในมือแล้วก็ทำให้อุ่นใจ แต่รู้หรือไม่ว่ามีแค่หนังสือสัญญานั้นยังไม่พอสำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี เพราะคุณต้องนำสัญญาไปจดทะเบียนเช่าด้วย แล้วการจดทะเบียนเช่ามีความสำคัญยังไง ทำไมต้องไปจด JusThat จะเล่าให้อ่านในบทความนี้
การที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี แล้วไม่ไปจดทะเบียนเช่าต่อเจ้าพนักงานให้ถูกต้องตามกฎหมาย จะทำให้ทั้งผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าหมดสิทธิที่จะเรียกร้องสิทธิต่าง ๆ ตามสัญญาหลังจากพ้นกำหนด 3 ปี เพราะกฎหมายจะให้ความคุ้มครองตามกำหนดแค่ 3 ปีแรกที่มีการเช่ากันเท่านั้น
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
เช่น A ปล่อยเช่าบ้านพร้อมที่ดินให้ B ทำหนังสือสัญญาเช่ากัน 5 ปี แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนเช่าที่สำนักงานที่ดิน B ก็อยู่บ้านหลังนั้นมาเรื่อย ๆ นาน 3 ปี 4 เดือน และมีความจำเป็นต้องย้ายไปอยู่ที่อื่นเลยบอกเลิกสัญญาเช่า
กรณีของ A และ B เป็นการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีไม่จดทะเบียน ทำให้สัญญาที่ทำขึ้นใช้บังคับกันได้แค่ 3 ปี ว่าง่าย ๆ ก็คือสัญญาเช่า 5 ปีที่ A กับ B ทำขึ้นมาเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี ส่วนระยะเวลาที่เกินจาก 3 ปีเป็นระยะเวลาที่ใช้บังคับกันไม่ได้
พอ B เช่ามาเรื่อย ๆ เกิน 3 ปีและ A ก็ไม่ทักท้วงปล่อยให้ B เช่าและรับค่าเช่าตามปกติ สัญญาส่วนหลังจาก 3 ปีเลยกลายเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่กำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570
มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
ทำให้ B บอกเลิกสัญญาเช่า A ได้ และ A ต้องคืนเงินมัดจำและเบี้ยปรับ(ค่าปรับ)ที่เก็บไว้(ถ้ามี) ให้ B ด้วย เพราะ B ไม่ได้ทำผิดสัญญาที่ให้ไว้กับ A ในทางกลับกันถ้า B ไม่เคยบอกว่าจะย้ายออก แต่ A ไม่อยากให้เช่าต่อแล้ว A ก็สามารถบอกเลิกสัญญาได้เหมือนกัน
การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มีกำหนดระยะเวลา คู่สัญญาจะบอกเลิกสัญญากันตอนไหนก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายรับรู้ภายในวันจ่ายค่าเช่าครั้งนี้และไปสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันจ่ายค่าเช่าครั้งหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566
มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
แต่ถ้า B ยังเช่าอยู่ไม่ครบ 3 ปี ทั้ง A และ B จะบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ ถ้าไม่มีข้อสัญญาหรือกฎหมายกำหนดให้สามารถเลิกสัญญากันได้
มาตรา 386 วรรคหนึ่ง ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเลิกสัญญา โดยข้อสัญญาหรือโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายการเลิกสัญญานั้นย่อมทำด้วยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง
สรุปได้ว่าถ้ามีการเช่าบ้าน เช่าคอนโด เช่าห้อง เช่าที่ดิน เช่าอาคาร ที่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องทำหนังสือสัญญา หรือมีหลักฐานการเช่าอื่นใดที่มีลายเซ็นของฝ่ายที่ต้องรับผิด ถ้าไม่มีก็จะบังคับให้อีกฝ่ายทำตามที่ตกลงกันไม่ได้ และจะไปฟ้องร้องบังคับคดีกันตามสัญญาเช่าก็ไม่ได้ และกรณีที่เช่ากันนานกว่า 3 ปี ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปทำการจดทะเบียนเช่าให้ถูกต้องตามกฎหมายด้วยถึงจะบังคับกันให้ทำตามสัญญาและฟ้องคดีแพ่งต่อศาลเพื่อบังคับให้อีกฝ่ายทำตามสัญญาเช่าที่เกินกว่า 3 ปีได้
จะเห็นได้ว่า?! คดีลักษณะนี้มีความซับซ้อน
เราแนะนำให้เลือกใช้ทนายความที่มีประสบการณ์
หมดกังวลปัญหาทนายความทิ้งคดี
เช็คค่าใช้จ่ายได้ตั้งแต่ต้นจนจบโดย JusThat
รู้ไว้ใช่ว่า เงินประกันชีวิตไม่ใช่มรดก ไม่ตกทอดสู่ทายาท ตั้งแต่คลอดออกมาและอยู่รอดเป็นทารก คนคนนั้นจะมีสภาพเป็นบุคคล เมื่อมีสภาพบุคคลแล้วจะมีกองทรัพย์
พยานหมาย ทำอย่างไรเมื่อได้รับหมายให้ไปเป็นพยานศาล อย่าเพิ่งตกใจ ถ้าคุณได้รับหมายเรียกให้ไปเป็นพยานศาล JusThat ได้นำข้อมูล หลักการปฏิบัติตัวในฐานะพยานศ
รับช่วงสิทธิ คืออะไร รับช่วงสิทธิ คืออะไร มีความสัมพันระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้อย่างไร JusThat จะพาไปหาคำตอบและทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กันในบทความนี้เลย
Bangkok, Thailand
Line @justhatapp
Bangkok, Thailand
Line @justhatapp
